Nieuws

Het onderscheidend vermogen van De Kuip

Een architectonisch hoogstandje van Brinkman & Van der Vlugt uit 1937 met vrijhangende tribunes en perfecte zichtlijnen. Tribunes die erop berekend zijn om mee te deinen met de supportersmassa. Het oorverdovende geluid van het Legioen dat blijft hangen. Voor vriend en vijand van Feyenoord vaak een unieke en onvergetelijke beleving. Iedereen is het over eens dat op dit gebied De Kuip uniek en onovertroffen is. In het moderne voetbal draait het echter vooral om geld.

En juist als het om geld gaat is het huidige stadion echt onderscheidend. Er is namelijk geen enkel 5-sterren stadion met meer dan 50.000 toeschouwers zo goedkoop als De Kuip. Op wat onderhoud en een klein beetje afschrijving van de renovatie uit 1994 na zijn de jaarlijkse exploitatielasten laag. Een stadion dat volgens TNO nog jarenlang, theoretisch zelfs meer dan 800 jaar, zonder hoge financieringslasten mee gaat.
Alsof je het mooie huis van je opa en oma erft waarvan de hypotheek al jaren geleden afgelost is. Goedkoper wonen bestaat niet. Feyenoord is zonder De Kuip alleen maar duurder uit. En dit is nu net het geld dat Feyenoord nodig heeft voor een kampioensteam.

Het probleem van De Kuip

Toch zijn wij en waarschijnlijk iedereen het erover eens dat er zeker wat moet gebeuren in en rond De Kuip. Met name het Maasgebouw voldoet niet aan de noodzakelijke behoefte, diversiteit en segmentering voor de zakelijke klanten. Hoewel de fanatieke supporters er minder het problemen mee hebben laat over het geheel de kwaliteit van service van de horeca en andere voorzieningen voor het ticketpubliek ook te wensen over, zeker op de tweede ring. Een ander probleem zit vooral in het beperkte gebruik van het stadion naast het voetbal. Doordeweeks is de stadiondriehoek verlaten wat nog eens versterkt wordt door het hoge hek en stenen omgeving. En tenslotte voldoet het stadion niet aan de door de directie gewenste capaciteit van 63.000 toeschouwers inclusief 7.000 businessseats. De vraag is of dit voor Feyenoord echt een probleem is, hier straks meer over.

Het echte probleem van de Kuip speelt zich dus vooral onder, achter en buiten de tribunes van De Kuip af. Door het probleem in de kern aan te pakken kunnen wij met De Kuip 3.0 het probleem eenvoudiger, goedkoper en sneller oplossen. Voor elke bedrijfskundige klinkt dit als muziek in de oren.

Het programma van eisen is niet optimaal voor De Kuip

Als bij Feyenoord alles klopt, sportief en organisatorisch, is een capaciteit van 63.000 vol te krijgen volgens Hypercube. Hiervoor is echter wel een spelersbudget van minimaal 21,3 miljoen en liever nog 27,5 miljoen per jaar nodig. Een forse sprong ten opzichte van de huidige 11 miljoen die op de begroting staat. Zie hier weer de noodzaak om de kosten voor het stadion zo laag mogelijk te houden.

Van 51.000 naar 63.000 is met 23,5% groei een relatief kleine stap. Dit geldt echter niet voor de vereiste groei van 40 naar 88 skyboxen (120%) en 50% meer business seats. Zeker de vaak lege stoeltjes in vak KK maken de kans op leegstand waarschijnlijk. De mogelijkheid om hier gefaseerd naartoe te groeien beperkt dit risico. Een mogelijkheid die Feyenoord bij modernisatie wel heeft. De skyboxen kunnen namelijk uitgebreid worden richting de sectorgrenzen over de gehele lange zijde.

Kijken we naar het geschetste probleem van De Kuip dan is het opgelegde Programma van Eisen (PvE) niet optimaal voor modernisatie en zeker niet voor Feyenoord. Dit is eenvoudig uit te leggen. Een groot deel van de winst voor Feyenoord wordt namelijk gemaakt in het Maasgebouw en op de Begane Grond. Het moderniseren en uitbreiden van de business- en supportersvoorzieningen is slechts 1/3e deel van de kosten voor de Kuip 3.0. Een hoge return-on-investment dus voor Feyenoord. De uitbreiding met de 3e ring voor de extra 12.000 plaatsen is echter een dure grap. Deze zetels zijn pas als laatste gevuld, hebben de laagste bezetting en genereren de laagste omzet per stoel. Je kan bijna spreken van een onrendabele top. We voldoen prima aan het PvE, maar als wij op de financiële stoel van Feyenoord zouden zitten zouden we kiezen voor een afgeslankt progamma, dat levert meer geld en minder risico op.

Zo goed als nieuw voor 1/3e van de kosten

De vraag die we vaak krijgen is ‘kunnen jullie het PvE echt realiseren voor € 117 miljoen euro?” Het antwoord is Ja. Dat zeggen niet alleen wij, maar ook bouwer Besix die zijn handtekening heeft gezet en het wordt nog eens bevestigd door Movares. Zij komen met een bedrag van € 122 tot 126 miljoen euro wat ligt binnen een aanvaardbare bandbreedte. In de media verschenen echter veel hogere bedragen over ons plan. Dit wordt veroorzaakt doordat de toevoeging van kosten voor onder andere een nieuwe trainingsaccommodatie, het bouwen van een parkeergarage (die bij andere renovatievarianten niet genoemd wordt) en andere kosten die niet noodzakelijk zijn om aan het PvE te voldoen.

We hebben een vergelijkbaar programma als nieuwbouw voor slechts 1/3e van de kosten. Op de valreep is de UEFA nog wel van stal gehaald om op basis van oude tekeningen en nieuwe richtlijnen te zeggen dat De Kuip 3.0 niet optimaal is. De Kuip 3.0 heeft straks echter dezelfde zichtlijnen op de 3e ring als bij de Arena op de 2e ring. In de Arena werd dit jaar zelfs de Europa League-finale gespeeld.

Forse exploitatiegroei mogelijk

Doordat we een vergelijkbaar programma bieden realiseren we ook dezelfde groei in exploitatie. Hypercube bevestigt dat onze exploitatie realistisch is en schrijft dat met onze businesscase een omzet gerealiseerd kan worden die vergelijkbaar is met nieuwbouw. Door de relatief lage lasten van het stadion bij renovatie blijft er van het bedrijfsresultaat juist veel geld beschikbaar voor spelers. In het scenario ‘groei‘ is zelfs een verdrievoudiging van het huidig sportief budget mogelijk.

Kostenkant is duurzaam voordeel

Door de vraagstelling van de gemeente blijft de kostenkant van onze exploitatie echter onderbelicht. Juist hier heeft de Kuip een onderscheidend en duurzaam voordeel. Waar in de rekenmodellen wordt gerekend met benchmarkgegevens zijn onze werkelijke huisvestingslasten veel lager, met € 4,1 miljoen zelfs bijna de helft lager. Voor dit bedrag kan Feyenoord het salaris van vier tot 5 extra topspelers betalen. U begrijpt dat wij veel moeite doen om dit aantoonbare voordeel ook verwerkt te zien in de rapportage van de second opinion. Hier wil de gemeente tot op heden echter niet aan, helaas.

Haalbaar is normaal gesproken ook financierbaar

We realiseren een vergelijkbare exploitatiegroei voor slechts 1/3e van de nieuwbouwkosten. We hebben lage stadionlasten, waardoor we de gewenste en noodzakelijke sportieve prestaties van Feyenoord waar kunnen maken. Een haalbaar plan, nu de financiering nog. Bij financiering gaat het om zaken als Eigen Vermogen en in gesprek gaan met banken. De informatie en positie waar het ons als stichting duidelijk aan ontbreekt zonder medewerking van de Feyenoordfamilie. We hebben daarom vanaf het begin aangegeven dat we nog geen financieel plan hebben. Toch zijn we hier door ICC op beoordeelt. Erg gemakkelijk dus om ons plan op dit punt naar beneden te halen!

In het eerste rapport bleken we financierbaar volgens ICC. We voldeden echter niet als kredietnemer, hadden onvoldoende eigen vermogen en hadden ook nog niet met gemeente gesproken. Dit was voor ons eenvoudig te weerleggen, waardoor we in het 2e rapport opeens niet meer financierbaar bleken door toevoeging van een nieuwe aanname. Bovenop de door Hypercube gehanteerde afslag heeft ICC onze omzet namelijk met nog eens met 21% verlaagd en direct aan de gemeenteraad gestuurd. Ook hier maken we ons hard om de oorspronkelijke conclusie overeind te houden.

De knip of toch niet?

Waar het ons om het beste voor Feyenoord gaat draait het bij financiering van een stadion om grip op de cashflow en zoveel mogelijk zekerheid op een snelle aflossing. Hierdoor ontstaat een knip tussen de club en stadionexploitatie. En op het eerste gezicht ontstaat ook direct een tegengesteld belang namelijk die tussen het sportieve belang en belang van banken. Waar de club zoveel mogelijk geld ontvangt uit het stadion wil de bank dit geld hebben als aflossing op de lening. Wie het rapport van Hypercube goed leest ziet dat je de stadionexploitatie juist niet los kan zien van de sportieve prestaties. Als Feyenoord niet over de gestelde 21.3 miljoen aan spelersbudget beschikt worden de stadionopbrengsten ook niet gerealiseerd. Het gaat er dus om waar je het optimum vindt tussen het noodzakelijke spelersbudget en voor de vereiste financieringscapaciteit.

In onze exploitatie hebben wij ons vooral gericht op het beste voor Feyenoord. Hier zit echter nog veel ruimte om zowel het goede voor Feyenoord als het noodzakelijke voor de financiering te kunnen doen.

We regelen de financiering zelf maar

Ondanks de discussie over de aannames en eindconclusie heeft de beoordeling van ICC ons veel informatie opgeleverd. En zoals we de afgelopen maanden al meerdere keren hebben laten zien regelen we het zelf. Er zijn inmiddels experts betrokken die de financials beoordelen en financiering voor De Kuip 3.0 verder inrichten. Hiermee kunnen we binnenkort weer een passend antwoord geven op de volgende stap in onze planvorming.

Kampioen worden wil toch iedereen

Ons plan heeft lage investeringskosten en we kunnen het programma en de kosten nog verder optimaliseren. We realiseren een forse omzetgroei voor Feyenoord die direct zichtbaar wordt op het veld. En binnenkort hebben we zelfs een antwoord op de financiering. We bieden daarmee alle stadionvoorwaarden om Feyenoord kampioen te maken. Dat is waar het bij het iedereen om zou moeten gaan. Toch?

PS. We moeten toegeven dat er inmiddels zoveel documenten en versies beschikbaar zijn dat het wellicht lastig is genoemde gegevens te checken. Alle bovenstaande gegevens zijn echter controleerbaar en verifieerbaar.